Prodaja nekretnina

Dijelimo s Vama savjete koji se temelje na godinama iskustva u posredovanju pri kupoprodaji nekretnina!

Na početku je dobro razumjeti da se 2008/9. na tržištu nekretnina sve promijenilo. Do tad je tržište raslo iz puno razloga. Početkom dvijetisućitih u Hrvatskoj je investitorima i kupcima bilo lako doći do kapitala, jer su banke neselektivno kreditirale, a spustile su i kamatne stope. Kvalitetnih nekretnina na tržištu je bilo malo, pa je skoro svaka koja se oglasila lako nalazila kupca. U pozitivnom ekonomskom okruženju investitori su, bez osjećaja da se izlažu velikom riziku, puno gradili, i to često nelegalne nekretnine, a kupci su se lako odlučivali na kupnju, jer im je zaposlenje bilo sigurno pa su bez straha uzimali kredite ili trošili ušteđevinu. Prilikom kupnje nisu nužno uzimali u obzir važne kriterije poput lokacije, mikolokacije, tlocrta nekretnine, i opremljenosti, jer nije bilo puno izbora i prodavalo se manje-više sve. S vremenom je tržište počelo sazrijevati. I prije krize kupci su počeli zahtijevati da nekretnina zadovoljava sve više kriterija koji je čine kvalitetnom, a njihovi zahtjevi mogli su se zadovoljiti jer je ponuda postala velika. Takvi trendovi vladaju i danas.

Jedan od najvažnijih kriterija kupaca pri odabiru nekretnine je njena legalnost-ako Vaša kuća ili zgrada u kojoj se nalazi stan nema Građevinsku i Uporabnu dozvolu, ona je neprodavljiva, jer banke prilikom odobrenja kredita kupcu traže taj dokument, ali i kupci koji kupuju gotovinom žele biti uvjereni da je nekretnina legalna. Kupcima su svakako atraktivnije i nekretnine u zgradama koje su etažirane.

Pogledajte ovdje što smo u prilogu 'Nekretnine' Jutarnjega lista rekli o pripremi nekretnine za prodaju.

Cijena

Počinjemo s cijenom jer ona je jedan od najvažnijih kriterija koji si kupci postavljaju prilikom kupovine. Danas će mnogi lakše napraviti kompromis oko lokacije nego oko cijene. Ispravno ju formirajte, jer ona nekretnina koja traženom cijenom jako odskače od komparativnih, teško će se prodati. Ne gledajte cijene po tražilicama jer često su previsoke, a svakako nisu one po kojima se kupoprodaje realiziraju. Savjetujte se s agencijom za nekretnine, jer će najbolje znati što je realno. Bolje je spustiti traženu cijenu pa manje popuštati u pregovorima, nego imati previsoku traženu cijenu i nadati se da će se Vam se 'posrećiti', jer to se u današnje vrijeme rijetko dešava. Na cijenu utječe puno faktora.
 
Lokacija i mikrolokacija
Svi znamo kliše 'lokacija, lokacija, lokacija'. Najviše se traže nekretnine u Donjem gradu, u kojemu na najatraktivnijim lokacijama skoro više uopće nema ponude, Maksimiru, gdje je u zadnjih par godina izgrađen velik broj novih zgrada, te na Medveščaku i Jarunu, gdje se teško nalaze kvalitetne nekretnine po prosječnim cijenama. Zato su kupcima 'na radar' došle nekretnine i na drugim lokacijama, što je pozitivno za razvoj grada, jer potražnja generira obnovu nekretnina i ponudu sadržaja. Općenito, nekretnina u blizini javnog prijevoza i barem nekog manjeg dućana utječe na to hoćete li uopće imati upita, a svakako na cijenu. Razvoj infrastrukture na mnogim lokacijama u Zagrebu nije pratio razvoj nekretnina i zato se bilježe cinene niže od prosječne u npr. Podsljemenskoj zoni. Obiteljima je posebno važna blizina svih sadržaja poput škole, vrtića, parka, i doma zdravlja. Ako Vaša nekretnina nije na atraktivnoj lokaciji i mikrolaciji, morate spustiti traženu cijenu da biste uopće imali upita.

Karakteristike nekretnine

Unutarnji raspored nekretnine jako je važan. Većina kupaca danas traži da u što manje kvadrata dobije što više iskoristivog prostora kako bi ukupno potrošili što manje, a ipak imali dobru kvalitetu života. Stanovima u starogradnji često moderniziraju raspored, a ako oni u novima imaju loš tlocrt, kupci ga ne žele niti gledati. Strane svijeta utječu na atraktivnost nekretnine radi dnevnog svjetla i njene energetske učinkovitosti. Najviše se traže nekretnine orijentirane na jugo-istok, sjever se 'tolerira' ako prema njemu gledaju spavaće sobe. Dobar pogled uvijek podiže atraktivnost nekretnine, ali naravno da se ne očekuje u npr. Donjem gradu. Lift je postao skoro presudan. U današnje vrijeme malo kupaca želi kupiti stan na katu višem od 2., ako zgrada nema lift. Svakako morate spustiti cijenu stana ako je na 3. ili višem katu, i to dosta u odnosu na isti na nižem. Poželjno je da nekretnina ima barem mali balkon, jer svi vole imati otvoreni prostor za sušenje odjeće, pušenje ili cvijeće. Ako nema, cijena mora biti niža. Parking je također važan. Ako nemate osiguran u dvorištu ili garaži, ne možete očekivati istu cijenu kao za onu nekretninu koja ga ima.

Zgrada
Svi moramo razviti svijest o tome da naša nekretnina nije samo stan, nego i cijela zgrada. Ako je stan u zapuštenoj zgradi s lošom fasadom u kojoj nikad nisu mijenjane instalacije i krovište, ili u kojoj je podrum vlažan, ne možete očekivati visoku cijenu. To se posebno odnosi na zgrade u Donjem gradu, jer su investicije koje su potrebne da bi se takve zgrade sanirale, velike i skupe. U traženu cijenu morate ugraditi bilo kakvu investiciju koju će budući kupac imati kroz veliku pričuvu ili kredit za renovaciju zgrade. Kupcima je važno vidjeti da se pričuva redovno uplaćuje, te da se suvlasninci brinu o izgledu i stanju zgrade. Ako je ikako moguće utječite na to da se stubište, krovište i podrum barem održavaju. Kupcima je važnije da je uredna zgrada nego stan, jer će stan najčešće renovirati nakon kupnje.
Etažirane zgrade, s precizno opisanim stanovima, i upisanim suvlasničkim dijelovima, puno su atraktivnije nego one koje su još uvijek upisane u Knjigu položenih ugovora (bivša stanarska prava), ili kojima nisu određeni suvlasnički udjeli u zajedničkim dijelovima tj. stubištima, podrumima i tavanima. Ako Vaša zgrada još uvijek nije etažirana, utječite na ostale suvlasnike i predstavnika suvlasnika da se proces barem pokrene.
I na kraju, nabavite Građevinsku i Uporabnu dozvolu za Vašu zgradu, jer banke inzistiraju da kupci prilikom ishođenja kredita dostave dokumentaciju koja dokazuje legalnost zgrade.

Prezentacija
Dobro sastavljen oglas s kvalitetnim fotografijama nekretnine uočljiviji je kupcima. Provjerite kako agencija prezentira Vašu nekretninu. Ne oslanjajte se samo na oglašavanje na tražilicama, pitajte agenciju koje dodatne kanale koristi za marketing i oglašavanje. Agencije s dobrim web stranicama, koje su kupcima lake za pregledavati, dobivaju više upita nego one s lošima. Ako već niste ispraznili stan od osobnih stvari jer u njemu živite, svakako prije slikanja i pokazivanja pospremite sve što će davati dojam neurednosti. Pojačajte rasvjetu, a možda i napravite malu investiciju u ličenje zidova. Ne pušite, maknite prljavo posuđe i rublje. Pripremite se za pokazivanje tako da dignete rolete i prozračite nekretninu, i obavite barem osnovno čišćenje. Ako imate psa, odvedite ga u šetnju, jer neki ih se ljudi boje. Prvi dojam je iznimno važan, pogotovo jer većina kupaca u jednom danu vidi više nekretnina. Ako imate povjerenja u svojeg agenta, pokazivanje prepustite njemu, jer se očekuje da razumije potrebe klijenta i što mu je važno, pa će prilagoditi prezentaciju. Klijenti vole i samostalno pregledati nekretninu u miru, pa se ne čudite ako se agent nakon inicijalne prezentacije povuče. To ne znači da se ne trudi oko prezentacije nego razumije da kupci ne vole nametljive agente i vlasnike. 

Moji favoriti

Moguće je dodati najviše 12 nakretnina u Favorite, ako želite dodati i ovu nekretninu obrišite neku od već odabranih.

Moji favoriti

Jeste li sigurni da želite ukloniti sve označene nekretnine iz favorita?