Prodaja nekretnina

Situacija na tržištu nekretnina u Zagrebu je prije pandemije COVID-19 bila vrlo povoljna za prodavatelje i vlasnike nekretnina. Nakon dugog niza kriznih godina, koje su započele krahom tržišta 2009., napokon smo od 2016. počeli bilježiti rast aktivnosti, cijena i transkacija. U dugogodišnjoj krizi akumilirali su se potražnja i kapital, pogotovo kupaca koji su zarađivali kroz turističku djelatnost, nakon krize krenula je aktivnost u građevinskom sektoru, kamate na štednju i kredite bile su izuzetno niske, te drugih opcija za investiranje, osim u nekretnine, je u Hrvatskoj bilo malo. Nadalje, u centru Zagreba došlo je do manjka ponude radi apartmanizacije. Generalno pozitivno ekonomsko okruženje, uz sve ranije navedeno, dovelo je do velikog porasta cijena, koji je postao neodrživ. Pri kraju 2019. vidjeli smo ponovan pad broja transakcija, te razilaženje između traženih i realiziranih cijena, što je ukazivalo na to da su cijene previsoke. Očekivali smo korekcije, primarno u očekivanjima prodavatelja.

Tržište nekretnina je uslijed pandemije bilo potpuno stalo, a u Zagrebu je situaciju dodatno zakomplicirao potres, radi kojega su mnoge nekretnine bile povučene s tržišta. Obnova nekih trajat će dugo, dok će neke ostati trajno neupotrebljive. U centru Zagreba doći će do raslojavanja cijena na osnovi stanja nekretnina nakon obnove.

Iako trenutno vlada neizvjesnost, neka pravila će i dalje vrijediti. Jedan od najvažnijih kriterija kupaca pri odabiru nekretnine je njena legalnost-ako kuća ili zgrada u kojoj se nalazi stan nema Građevinsku i Uporabnu dozvolu, ona se ne može prodati, jer banke prilikom odobrenja kredita od kupca traže te dokumente, ali i kupci koji kupuju gotovinom žele biti uvjereni da je nekretnina legalna. Kupcima su i dalje atraktivnije nekretnine u zgradama koje su etažirane. Evo još nekih kriterija koji će uvijek biti primjenjivi.

 

Omjer cijene i kvalitete je jedan od najvažnijih kriterija koji si kupci postavljaju. Danas će mnogi lakše napraviti kompromis oko lokacije nego oko cijene. Ispravno ju formirajte, jer ona nekretnina koja traženom cijenom jako odskače od komparativnih, ili je neosnovano preskupa, teško će se prodati. Ne gledajte cijene po tražilicama jer predstavljaju želje vlasnika, a često nisu one po kojima se kupoprodaje realiziraju. Savjetujte se s iskusnom agencijom za nekretnine, jer će najbolje znati što je realno s obzirom da vodi svoju bazu podataka realiziranih cijena, ali ima i uvid u podatke Porezne uprave. Bolje je spustiti traženu cijenu pa manje popuštati u pregovorima, nego postaviti previsoku traženu cijenu i nadati se da će se vam se 'posrećiti'. Na cijenu utječe puno faktora.
 

Svi znamo kliše 'lokacija, lokacija, lokacija'. Do nedavno su se najviše tražile nekretnine u Donjem gradu, u kojemu na najatraktivnijim lokacijama skoro više uopće nije bilo ponude, i u kojemu će se barem neko vrijeme realizirati transkacije samo onih nekretnina koje nisu bile jako oštećene u potresu, ili onim jako oštećenima, koje će kupovati špekulanti. Maksimir je postao vrlo atraktivan, i na toj lokaciji je u zadnjih par godina izgrađen velik broj novih zgrada. Medveščak i Jarun su uvijek bili i ostat će atraktivni, ali tu se teško nalaze kvalitetne nekretnine po prosječnim cijenama. Zato su kupcima 'na radar' došle nekretnine na drugim lokacijama, što je pozitivno za razvoj grada, jer potražnja generira obnovu nekretnina i ponudu sadržaja. Općenito, nekretnina u blizini javnog prijevoza i barem nekog manjeg dućana utječe na to hoćete li uopće imati upita, a svakako na cijenu. Razvoj infrastrukture na mnogim lokacijama u Zagrebu nije pratio razvoj nekretnina i zato se bilježe cijene niže od prosječnih u npr. Podsljemenskoj zoni. Obiteljima je posebno važna blizina sadržaja poput škole, vrtića, parka, i doma zdravlja. Ako vaša nekretnina nije na atraktivnoj lokaciji i mikrolaciji, morate biti vrlo realni pri formiranju tražene cijene da biste uopće imali upita.

Unutarnji raspored nekretnine je jako važan. Većina kupaca prosječne platežne moći traži da u što manje kvadrata dobije što više iskoristivog prostora, kako bi ukupno potrošili što manje, a ipak imali dobru kvalitetu života. Kupci stanovima u starogradnji često moderniziraju raspored, a ako oni u novima imaju loš tlocrt, ne žele ga niti gledati. Strane svijeta utječu na atraktivnost nekretnine radi dnevnog svjetla i njene energetske učinkovitosti. Najviše se traže nekretnine orijentirane na jugo-istok, sjever se 'tolerira' ako prema njemu gledaju spavaće sobe. Dobar pogled uvijek podiže atraktivnost nekretnine, ali naravno da se ne očekuje u npr. Donjem gradu. Lift je postao skoro presudan. U današnje vrijeme malo kupaca želi stan na katu višem od 2., ako zgrada nema lift, a svakako ga neće platiti koliko košta sličan ili isti stan na nižem katu. Poželjno je da nekretnina ima barem mali balkon, jer svi vole imati otvoreni prostor za sušenje odjeće, pušenje ili cvijeće. Ako nema, cijena mora biti niža od stana s vanjskim prostorom. Parking je također važan. Ako nemate osiguran u dvorištu ili garaži, ne možete očekivati istu cijenu kao za onu nekretninu koja ga ima.

Svi moramo razviti svijest o tome da naša nekretnina nije samo stan, nego i cijela zgrada, u kojoj smo suvlasnici, pisalo to u vlasničkom listu ili ne. Ako je stan u zapuštenoj zgradi s lošom fasadom u kojoj nikad nisu mijenjane instalacije i krovište, ili u kojoj je podrum vlažan, ne možete očekivati visoku cijenu. To se posebno odnosi na zgrade u Donjem gradu, jer su investicije koje su potrebne da bi se takve zgrade sanirale, velike i skupe. U traženu cijenu morate ugraditi bilo kakvu investiciju koju će budući kupac imati kroz veliku pričuvu ili kredit za renovaciju zajedničkih dijelova. Kupcima je važno vidjeti da se pričuva redovno uplaćuje, te da se suvlasnici brinu o izgledu i stanju zgrade. Ako je ikako moguće utječite na to da se stubište, krovište i podrum barem održavaju. Kupcima je važnije da je uredna zgrada nego stan, jer će stan najčešće renovirati nakon kupnje.
Etažirane zgrade, s precizno opisanim stanovima, i upisanim suvlasničkim dijelovima, puno su atraktivnije nego one koje su još uvijek upisane u Knjigu položenih ugovora (bivša stanarska prava), ili kojima nisu određeni suvlasnički udjeli u zajedničkim dijelovima tj. stubištima, podrumima i tavanima. Ako vaša zgrada još uvijek nije etažirana, utječite na ostale suvlasnike i predstavnika suvlasnika da se proces barem pokrene.
I na kraju, nabavite Građevinsku i Uporabnu dozvolu za vašu zgradu, jer banke inzistiraju da kupci prilikom ishođenja kredita dostave dokumentaciju koja dokazuje legalnost zgrade.

Dobro sastavljen oglas s kvalitetnim, realnim fotografijama nekretnine koja je bila pripremljena za fotografiranje, uočljiviji je kupcima. Fotografije moraju biti kvalitetne, da bi kupci nekretninu uopće željeli vidjeti, ali ako su slikane preširokim objektivom i previše uređene, može se dogoditi da se kupac razočara kad dođe na gledanje. Ne oslanjajte se samo na oglašavanje na tražilicama, pitajte agenciju za nekretnine koje dodatne kanale koristi za marketing i oglašavanje. Agencije s dobrim web stranicama, koje su kupcima lake za pregledavati, dobivaju više upita nego one s lošima.
Oslonite se na savjete agencije o pripremi nekretnine za slikanje i pokazivanje, tzv. 'staging'. Ako već niste ispraznili stan od osobnih stvari jer u njemu živite, svakako prije slikanja i pokazivanja pospremite sve što će davati dojam neurednosti. Napravite i manje investicije u npr. ličenje zidova, promjenu rasvjetnih tijela, zavjesa i sl. Prilikom slikanja i pokazivanja, upalite svjetla, dignite rolete i prozračite, a prije toga obavite barem osnovno čišćenje. Ne pušite, maknite prljavo posuđe i rublje. Ako imate psa, odvedite ga u šetnju, jer neki ih se ljudi boje.
Prvi dojam je iznimno važan, pogotovo jer većina kupaca u jednom danu vidi više nekretnina.
Ako imate povjerenja u svojeg agenta, pokazivanje prepustite njemu, jer se očekuje da razumije potrebe klijenta i što mu je važno, pa će prilagoditi prezentaciju. Klijenti vole i samostalno pregledati nekretninu u miru, pa se ne čudite ako se agent nakon inicijalne prezentacije povuče. To ne znači da se ne trudi oko prezentacije nego razumije da kupci ne vole nametljive agente i vlasnike.