Prodaja nekretnina

Dijelimo s Vama savjete koji se temelje na više od 25 godina iskustva u posredovanju pri kupoprodaji nekretnina!

Na početku je dobro razumjeti da se 2008/9. na tržištu nekretnina sve promijenilo. Do tad je tržište raslo iz puno razloga. Početkom dvijetisućitih u Hrvatskoj je investitorima i kupcima bilo lako doći do kapitala, jer su banke neselektivno kreditirale, a spustile su i kamatne stope. Kvalitetnih nekretnina na je tržištu bilo malo, pa je skoro svaka koja se oglasila lako nalazila kupca. U pozitivnom ekonomskom okruženju investitori su, bez osjećaja da se izlažu velikom riziku, puno gradili, a kupci su se lako odlučivali na kupnju, jer im je zaposlenje bilo sigurno pa su bez straha uzimali kredite ili trošili ušteđevinu. Prilikom kupnje nisu nužno uzimali u obzir važne kriterije poput lokacije, mikolokacije, tlocrta nekretnine, i opremljenosti, jer nije bilo puno izbora i prodavalo se manje-više sve. S vremenom je tržište počelo sazrijevati. I prije krize kupci su počeli zahtijevati da nekretnina zadovoljava sve više kriterija koji ju čine kvalitetnom, a njihovi zahtjevi mogli su se zadovoljiti jer je ponuda postala velika.
Došlo je do laganog zastoja na tržištu i cijene nisu više naglo rasle. Nakon nastupanja ekonomske krize koja je zahvatila cijeli svijet i Hrvatsku, u kojoj je pak gospodarstvo do nedavno stagniralo, tršište nekretnina doživjelo je velike promjene jer je pod direktnim utjecajem gospodarske situacije. Trendove koji su se nagovještavali i prije 2008. ubrzala je kriza. Jedna od najvažnijih promjena koja je nastupila su puno niže cijene. Prodavatelji moraju razumijeti kako su cijene drastično pale, a još više biti svjesni kako cijene po kojima se nekretnine oglašavaju na tražilicima i u oglasnicima nisu one po kojima se nekretnine prodaju. Realizirane cijene su često barem 15%, a nerijetko čak i 30% niže od traženih. Cijena je danas najpresudniji faktor radi kojega će se nekretnina prodati. Nastupile su i daljnje promjene: kupci imaju manju platežnu moć, lakše se prodaju stanovi nego kuće, zemljišta skoro uopće ne, a sve ono što je inače važno za nekretnine postalo je još važnije u izazovnom okruženju. Kad se kupac u današnje vrijeme odvaja od ušteđevine ili izlaže velikom riziku ulaska u kredit, želi biti što sigurniji da je njegova investicija sigurna.

Cijena

Počinjemo s cijenom je ona je jedan od najvažnijih kriterija koji si kupci postavljaju prilikom traženja. Danas će mnogi lakše napraviti kompromis oko lokacije nego oko cijene. Ispravno ju formirajte jer ona nekretnina koja cijenom jako odskače od komparativnih teško će se prodati. Ne gledajte cijene po tražilicama jer često su previsoke, a svakako nisu one po kojima se kupoprodaje realiziraju. Savjetujte se s agencijom za nekretnine, jer će najbolje znati što je realno. Bolje je spustiti traženu cijenu pa manje popuštati u pregovorima, nego imati previsoku traženu cijenu i nadati se da će se Vam se 'posrećiti', jer to se u današnje vrijeme rijetko dešava. Na cijenu utječe puno faktora.  

Lokacija i mikrolokacija

Svi poznajemo kliše 'lokacija, lokacija, lokacija'. I dalje se najviše traže nekretnine u Donjem gradu, Maksimiru, te na Medveščaku i Jarunu, ali ima potražnje i za Novim Zagrebom i Dubravom. To je zato što je kupcima osim lokacije jako važna i mikrolokacija. Nekretnina u blizini javnog prijevoza i barem nekog manjeg dućana utječe na to da li ćete uopće imati upita, a svakako na cijenu. Razvoj infrastrukture na mnogim lokacijama u Zagrebu nije pratio razvoj nekretnina i zato se bilježi velik pad cijena u npr. Podsljemenskoj zoni. Obiteljima je posebno važna blizina svih sadržaja poput škole, vrtića, parka, i doma zdravlja. Ako Vaša nekretnina nije na atraktivnoj lokaciji i mikrolaciji, morate spustiti cijenu da biste uopće imali upita.  

Karakteristike nekretnine

Unutarnji raspored nekretnine jako je važan. Kupci danas traže da u što manje kvadrata dobiju što više iskoristivog prostora kako bi potrošili što manje, a ipak imali dobru kvalitetu života. Stanovima u starogradnji često moderniziraju raspored, a ako oni u novima imaju loš tlocrt, kupci ga ne žele niti gledati. Strane svijeta utječu na atraktivnost nekretnine radi dnevnog svjetla i njene 'topline'. Najviše se traže nekretnine orijentirane na jugo-istok, sjever se 'tolerira' ako prema njemu gledaju spavaće sobe. Dobar pogled uvijek podiže atraktivnost nekretnine, ali naravno da se ne očekuje u npr. Donjem gradu. Lift je postao skoro presudan. U današnje vrijeme malo kupaca želi kupiti stan na katu višem od 2. ako zgrada nema lift. Svakako morate spustiti cijenu stana ako je na 3. ili višem katu, i to dosta u odnosu na isti na nižem katu. Poželjno je da nekretnina ima barem mali balkon jer svi vole imati otvoreni prostor za sušenje odjeće, pušenje ili cvijeće. Ako nema, cijena mora biti niža. Parking je također važan. Ako nemate osiguran u dvorištu ili garaži, ne možete očekivati istu cijenu kao za onu nekretninu koja ga ima.

Zgrada

Svi moramo razviti svijest o tome da naša nekretnina nije samo stan, nego i cijela zgrada. Ako je stan u zapuštenoj zgradi s lošom fasadom u kojoj nikad nisu mijenjane instalacije i krovište ili u kojoj je podrum vlažan, ne možete očekivati visoku cijenu. To posebno važi za zgrade u Donjem gradu jer investicije koje su potrebne da bi se takve zgrade sanirale jako su velike. U traženu cijenu morate ugraditi bilo kakvu investiciju koju će budući kupac imati kroz veliku pričuvu ili kredit za renovaciju zgrade. Kupcima je važno vidjeti da se pričuva redovno uplaćuje te da se suvlasninci brinu o izgledu i stanju zgrade. Ako je ikako moguće utječite na to da se stubište, krovište i podrum barem održavaju. Kupcima je važnije da je uredna zgrada nego stan, jer stan će najčešće renovirati nakon kupnje.

Prezentacija

Dobro sastavljen oglas s kvalitetnim fotografijama nekretnine uočljiviji je kupcima. Provjerite kako agencija prezentira Vašu nekretninu. Ne oslanjajte se samo na oglašavanje na tražilicama, pitajte agenciju koje dodatne kanale koristi za marketing. Agencije s dobrim web stranicama koje su kupcima lake za pregledavati dobivaju više upita nego one s lošima. Ako već niste ispraznili stan od osobnih stvari jer u njemu živite, svakako prije slikanja i pokazivanja pospremite sve što će davati dojam neurednosti. Ne pušite, maknite prljavo posuđe i rublje. Pripremite se za gledanje tako da dignete rolete i prozračite nekretninu i obavite barem osnovno čišćenje. Ako imate psa odvedite u šetnju jer neki ih se ljudi boje. Prvi dojam je iznimno važan, pogotovo jer većina kupaca u jednom danu vidi više nekretnina. Ako imate povjerenja u svog agenta, pokazivanje prepustite njemu jer se očekuje da razumije potrebe klijenta i što mu je važno, pa da će prilagoditi prezentaciju. Klijenti vole i samostalno pregledati nekretninu u miru pa se ne čudite ako se agent nakon inicijalne prezentacije povuče. To ne znači da se ne trudi oko prezentacije nego razumije da kupci ne vole nametljive agente i vlasnike.