Tržište nekretnina u Zagrebu

Pandemija je snažno utjecala na tržište nekretnina i poslovanje agencija u cijeloj Hrvatskoj, pa tako i u Zagrebu. Iako agencijama za nekretnine u proljetnom 'lockdown'-u '20. nije bio zabranjen rad, posredovanje u najmu, zakupu i kupoprodaji nekretninama podrazumijeva direktne kontakte, pa su odgovorne agencije prestale poslovati. Telefonom, mailom ili videopozivom, mogao se raditi samo mali dio poslova posredovanja, a važne aktivnosti agencija za nekretnine, poput pokazivanja stanova, kuća i poslovnih prostora, vođenja pregovora, te održavanja bilo kakvih sastanaka uživo, bile su onemogućene radi poštivanja epidemioloških mjera. Psihološki faktori straha od zaraze i neizvjesnosti, dodatno su negativno utjecali na tržište nekretnina. Agencije u svim regijama, pa tako i u Zagrebu, zabilježile su nagli pad prometa, u nekim slučajevima čak i 100%. Većina dogovorenih poslova za ožujak i travanj ’20., otkazala se, ili odgodila, a novih upita bilo je malo.

Poslovanje agencija za nekretnine postepeno se aktiviralo popuštanjem mjera, ali je većina na kraju ’20. zabilježila pad prometa na godišnjoj razini. Utjecaj pandemije na ekonomiju, i time na tržište nekretnina, je i dalje snažan, s dodatnim utjecajem trendova koji su se bili pojavili i prije nje, a koje nije uzrokovala.

Već krajem '19. i početkom '20., tržište je bilo dosegnulo vrhunac i pojavila se potreba za korekcijom. Trendovi koji su na to ukazivali bili su pad broja transakcija i porast razlike između traženih i realiziranih cijena, uvjetovani manjkom ponude u nekim segmentima i neopravdano visokim traženim cijenama stanova u starogradnji.

Transakcije i cijene nekretnina:
U Gradu Zagrebu, u kojemu je najveći broj transakcija, one stambenim nekretninama, koje su najzastupljenije u ukupnom broju transakcija, već su u ’19. pale 17% u odnosu na '18., a 12% u ’20. u odnosu na ’19. To znači da su kupci i prije pandemije, počeli odgađati kupnju, što pripisujemo manjku cjenovno prihvatljivih proizvoda, i u novogradnji i u starogradnji. S obzirom da je broj izdanih građevinskih dozvola u 2019. bio i više nego upola manji od onog u 2006., kad ih je bio izdan najveći broj ikad, i da su developeri u zadnjih par godina većinom bili fokusirani na gradnju luksuznijih nekretnina koje može apsorbirati samo mali postotak kupaca s akumuliranim kapitalom ili oni veće platežne moći, mnogi kupci nisu mogli naći odgovarajuću nekretninu u novogradnji. Ponuda starogradnje je pak na području užeg i šireg centra Zagreba, do kraja 2019. jednim od najpopularnijih dijelova grada, postala limitirana radi apartmanizacije i fokusa na turističku djelatnost. Manjak ponude nekretnina prihvatljive cijene, i u starogradnji i u novogradnji, uzrokovao je pad transkacija.

Tražene cijene stanova u starogradnji još su '19. postale previsoke, što je slučaj i sad, i što negativno utječe na broj transakcija. Previsokim traženim cijenama pridonijelo je više faktora. Jedan je površno izvještavanje o cijenama u medijima, koji nisu naglašavali razlike u cijenama između novogradnje i starogradnje, između traženih i realiziranih cijena, te potrebu za diferencijacijom cijena na osnovi lokacije (kvart, dio grada) i karakteristika nekretnine (starost, stanje, katnost, raspored itd.). Na tržištu je vladao dojam da rastu cijene svih vrsta nekretnina na svim lokacijama. Situacija je bila upravo suprotna, a i dalje je takva: iako je prosječna cijena stana u Zagrebu porasla u '19., pa čak i malo u '20., tome je znatno pridonijela vrlo visoka cijena relativno malog broja stanova u novogradnji, i visoka cijena nekretnina u širem centru, koja je narasla radi manjka ponude uslijed razvoja turizma i apartmanizacije. Situaciji s nerealno visokim traženim cijenama pridonijelo je i to što su vlasnici nekretnina formirali tražene cijene formirali uspoređujući ih s drugima na tražilicama za nekretnine, koje nisu pokazatelj realnog stanja, nego očekivanja vlasnika, te što nemaju pristup podacima o realiziranim cijenama. Previsokim traženim cijenama pridonijele su i subvencije na stambene kredite, za koje je kroz više istraživanja dokazano da su utjecale na rast cijena nekretnina. I na kraju, tražene cijene u starogradnji narasle su najviše na lokacijama gdje su se gradile i grade skupe novogradnje, što je također neosnovano, s obzirom da se radi o dva potpuno različita proizvoda.

Još početkom '20. tržište se moralo ‘ohladiti’ i trebalo je doći do većih razlika u cijenama stanova, prvenstveno na osnovi toga nalaze li se u novogradnji ili starogradnji, a onda i na osnovi lokacije, mikrolokacije, kvalitete, stanja, rasporeda, katnosti, orijentacije, i nizu dodatnih karakteristika. U '21. i dalje, tj. još i više, potrebna je korekcija traženih cijena nekretnina, a pogotovo stanova u starijim zgradama i na manje atraktivnim lokacijama. Na svim lokacijama nedostaje novogradnje po prosječnim cijenama tj. one srednje kvalitete, za kojom bi bilo puno potražnje.

Prestanak pada transakcija, osim o epidemiološkoj situaciji, ovisit će i o stopi oporavka BDP-a i nezaposlenosti, strategiji banaka, stanju u turističkom sektoru, iz kojega se par godina generirao velik broj investicija kroz kupnju nekretnina. Stopu i brzinu eventualnog pada cijena za sad ne možemo prognozirati, jer je tržište nekretnina u stanju neizvjesnosti. Nadamo se da će do potrebnih korekcija na tržištu doći, i nadamo se da ono neće biti tromo kao nakon kraha 2009., kad su trebale godine da se cijene korigiraju, a transakcije pokrenu. Nadamo se također da će prilikom formiranja tražene cijene vlasnici i investitori uzimati u obzir savjete kvalitetnih i iskusnih agencija za nekretnine koje dugo posluju i imaju veći broj transakcija, pa time i uvid u stvarne i realizirane cijene i potrebe kupaca. Osim što vjerujemo da su investitori i vlasnici svjesni da su objektivan i analitičan pristup, kao i za brza reakcija, nužni kako ne bi došlo do negativnih trendova, situacija je u odnosu na 2009. potpuno drugačija. Kapital nije nestao, pogotovo ne kod određene kategorije kupaca i investitora, kamatne stope su i dalje niske, a potražnje za novogradnjom svih cjenovnih kategorija, i starogradnjom po realnoj cijeni, i dalje ima.

Potres:
Situaciju na tržištu u Zagrebu dodatno je zakomplicirao potres, radi kojega je, uz pandemiju, broj transakcija u Donjem Gradu, u ’20. pao 43% u odnosu na ’19. Potres će dugoročno utjecati na tu mikrolokaciju. Obnova skoro uopće nije započela, a procesi koji su potrebni da se pokrene, smatraju se prekompliciranima i netransparentnima. Mnogi vlasnici nemaju sredstva za renovacije koje neće ući u program obnove sufinanciran od strane države i Grada, a mnoge pak zgrade, radi desetljeća neplaćanja pričuve od strane nekih suvlasnika, također nemaju raspoloživih financijskih sredstava. S obzirom na navedeno, a na istovremenu razinu investicija koje su potrebne da bi se zgrade protupotresno sanirale, a stanovi renovirali, upitno je koliki broj nekretnina i zgrada će se dovesti u stanje koje će omogućiti opravdano zadržavanje vrijednost koju su imale prije potresa. Doći će do segmentacije tržišta u centru Zagreba, ovisno o tome koliku su štetu nekretnine pretrpjele, te na koji način će se ona sanirati, a ovisno o tome, i do diferencijacije cijena. S obzirom da obnova skoro uopće nije počela, ne možemo prognozirati kad će do toga doći, ali ne očekujemo generalni krah tržišta nekretnina u centru Zagreba. Ta mikrolokacija će uvijek imati svoju vrijednost, ali cijene će se tek nakon što završi sveobuhvatna obnova moći precizno definirati. Pojavio se određen broj špekulativnih kupaca i agencija koje ih predstavljaju, koji traže uništene ili jako oštećene nekretnine, ali takvih transakcija skoro uopće nema, jer se vlasnici za sad nisu spremni odreći potencijalne vrijednosti svojih nekretnina. Bilježimo i mali broj neobjašnjivih zahtjeva za povećanjem tražene cijena stanova u Donjem Gradu, koje smatramo potpuno neopravdanima.   

Dugoročan najam stanova i kuća strancima u Zagrebu:
Ovaj segment tržišta je radi pandemije bio je u zastoju do 2. kvartala '20. Upiti iz Veleposlanstava i tvrtki koje zapošljavaju strance su porasli u 3. kvartalu, iako ih je ukupan broj bio manji nego prije ’20. Prerano je prognozirati što će se događati u 2021., ali bez obzira na pandemiju, očekujemo dolazak stranaca koji dugoročno žive u Zagrebu. Najamnine će se morati prilagoditi ako će tržište to zahtijevati tj. ako dođe do korekcije budžeta stranaca radi krize u njihovim državama ili tvrtkama, ali za sada su stabilne. Ponuda nekretnina novije gradnje je trenutno smanjena radi selidbe zagrepčana iz centra na druge lokacije, zbog oštećenja u njihovim stanovima. Kriterij ‘novija ili neoštećena nekretnina’ strancima je postao jedan od glavnih prilikom traženja. 

Moji favoriti

Moguće je dodati najviše 12 nakretnina u Favorite, ako želite dodati i ovu nekretninu obrišite neku od već odabranih.

Moji favoriti

Jeste li sigurni da želite ukloniti sve označene nekretnine iz favorita?