Situacija na tržištu nekretnina

Pandemija je snažno utjecala na tržište nekretnina i poslovanje agencija. Iako agencijama za nekretnine u proljetnom 'lockdown'-u nije bio zabranjen rad odlukom Nacionalnog stožera civilne zaštite, priroda posla zahtijeva velik broj direktnih kontakata, pa su odgovorne agencije bile skoro u potpunosti prestale poslovati. Telefonom, mailom ili videopozivom, mogao se odraditi samo manji dio posla posredovanja. S obzirom na epidemiološke mjere, procjenjivati i pokazivati nekretnine, voditi pregovore na sastancima, ići u javnobilježničke urede i banke, i raditi primopredaje, bilo je neprimjereno. Agencijama za nekretnine koje posluju u više županija, poslovanje je dodatno bilo otežano radi ishođenja propusnica. Uz skoro potpunu nemogućnost poslovanja radi epidemioloških mjera, psihološki faktori-strah od zaraze i neizvjesnost-dodatno su negativno utjecali na tržište, broj upita i transakcija. Agencije u svim regijama zabilježile su nagli pad prometa, u nekim slučajevima i 100%. Većina dogovorenih poslova za ožujak i travanj, se otkazala, ili odgodila. Novih upita bilo je malo. Mnoge agencije za nekretnine prijavile su se za Vladine mjere za očuvanje radnih mjesta.

Poslovanje agencija postepeno se vraćalo u normalu popuštanjem mjera i aktiviranjem društva, ali utjecaj Coronavirusa na ekonomiju je i dalje snažan, pa je jasno da će doći do promjena, tj. nastavka trendova koji su se bili uočili i prije pandemije. Već krajem 2019. tržište je bilo dosegnulo vrhunac i dva pokazatelja ukazivala su na potrebu za korekcijom. Prvo: broj transakcija počeo je padati. Npr. u Gradu Zagrebu transakcije stambenim nekretninama pale su 17% u odnosu na 2018. Ovo pokazuje da su neki kupci počeli odgađati kupnju radi manjka cjenovno prihvatljivih proizvoda, i u novogradnji i u starogradnji, ili jednostavno zato što nisu htjeli kupovati na vrhuncu tržišta. S obzirom da su developeri više godina bili većinom fokusirani na gradnju luksuznijih nekretnina, koje je mogao apsorbirati samo mali postotak kupaca s akumuliranim kapitalom iz godina krize, oni koji su zarađivali u turizmu, ili općenito oni veće platežne moći, kupci prosječnih ili nižih primanja nisu si mogli priuštiti kupnju. Ponuda starogradnje je pak na područjima s velikim udjelom turizma-Grad Zagreb, turistička središta po Dalmaciji, Istri i Lici-postala limitirana radi apartmanizacije i fokusa na turističku djelatnost. Manjak ponude za više kategorija kupaca prouzrokovao je pad broja transakcija.
Drugo: tražene cijene nekretnina u starogradnji na svim područjima postale su neosnovano previsoke, i došlo je do povećanja razlike između traženih i realiziranih cijena u transakcijama s prodavateljima koji su zaista željeli prodati, a nisu samo 'čekali priliku'. Previsokim cijenama je pridonosila i činjenica da u Hrvatskoj ne postoji javno dostupan izvor realiziranih cijena, osim na portalu burza-nekretnina.com, pa su prodavatelji cijene formirali uspoređujući se s drugim oglasima na nekretninskim tražilicama, koji predstavljaju želje, a ne realnost. Tražene cijene starogradnje neosnovano su porasle i na lokacijama gdje su se gradile novogradnje, jer prodavatelji nisu shvaćali da njihovi stariji stanovi za renovaciju ne mogu koštati koliko i susjedni u novogradnji. Tržište se moralo ‘ohladiti’ i trebalo je doći do većih razlika u cijenama ovisno o kvaliteti nekretnine, njenom stanju, lokaciji, mikroloaciji, i nizu dodatnih karakteristika koje čine nekretninski proizvod. 

Predviđanja općenito:
Trendovi s korekcijom cijena nekih nekretnina, primarno u starijim zgradama i na neatraktivnim lokacijama, i pad transkacija, nastavit će se, a postotci pada, ovisit će o tome kako će epidemiološka situacija nastaviti utjecati na ekonomsku. 

Na tržište nekretnina utjecat će niz faktora, čija kretanja trenutno ne možemo precizno predvidjeti. Stopa nezaposlenosti i platežne moći građana, kamatne stope na stambene kredite, kriteriji kreditiranja (neke banke su ih postrožile), tečaj kune i pristup HNB-a (za sad HNB djeluje vrlo smisleno), stanje turističkog sektora, te postotci pada BDP-a. Što će lošiji biti pokazatelji, to će biti negativniji utjecaj na broj transakcija i cijene. Poseban problem Hrvatske je ovisnost o turističkom sektoru koji je pogođen pandemijom, a njegov oporavak uvelike će ovisiti o epidemiološkoj i ekonomskoj situaciji na našim partnerskim tržištima.

Transakcije:
Rast broja novih upita ovisit će o epidemiološkoj i ekonomskoj situaciji, budućoj strategiji banaka, i općenitoj razini optimizma stanovništva. U područjima s većim udjelom stranih kupaca npr. u Dalmaciji i Istri, broj transkacija ovisit će i o tome kad će se u potpunosti normalizirati međudržavni promet, i kakva će biti epidemiološka i ekonomska situacija u matičnim zemljama. Nadalje, na spomenutim područjima, i u Lici, velik je udio investicija u turistički najam, pa se očekuje da će određeni broj nekretnina iz tog segmenta doći na tržište. Intenzitet će ovisiti između ostalog i o pristupu banaka moratorijima na kredite. Ukoliko će vlasnici imati 'vremena za disanje', neće prodavati svoje nekretnine dokle god će biti aktivnosti u turističkom sektoru, a investicija u nekoj mjeri nositi povrat.

Cijene:
S obzirom da su agencije za nekretnine već najavljivale i očekivale prestanak rasta cijena, i potrebu njihove diferencijacije, do toga će sigurno doći. Stopu i brzinu eventualnog pada cijena za sad ne možemo prognozirati, jer je tržište u stanju neizvjesnosti, ali ako do njega i dođe, ovisit će o stopi nezaposlenosti, platežnoj moći građana, kamatnim stopama, kriterijima kreditiranja, tečaju kune, stopama pada i oporavka BDP-a, te stanju turističkog sektora u naredn tri do četiri kvartala. Znamo da je tržište nekretnina tromo, nakon financijske krize 2008. trebale su godine da se cijene korigiraju a transkacije pokrenu. Nadamo se da ovaj put neće biti tako, jer i uzrok situacije potpuno drugačiji. Kapital nije u potpunosti nestao, a i investitori i prodavatelji su valjda nešto naučili o potrebi za bržom reakcijom. Očekujemo da će prodavatelji uzeti u obzir sve navedene faktore, i prilagoditi svoja očekivanja situaciji. Također se nadamo da će prilikom formiranja cijene uzimati u obzir savjete kvalitetnih agencija za nekretnine koje dugo posluju, i koje su prije trenutne situacije imale veći broj transakcija, pa time i uvid u stvarne i realizirane cijene, a ne mjesecima čekati na prilike koje možda nikad neće doći.
 
Potres:
Situaciju na tržištu u Zagrebu dodatno je zakomplicirao potres. Stvarnu štetu koju je uzrokovao još uvijek utvđujemo. S obzirom na strukturu stanovništva u centru Zagreba, radi koje mnogi vlasnici nemaju višak sredstava za skupe renovacije, činjenicu da u mnogim zgradama ne postoje rezerve u pričuvi, da je nizak broj uplaćenih polica osiguranja u slučaju potresa, i na razinu investicija koje su potrebne da bi se zgrade adekvatno protupotresno osigurale, upitno je koliki broj nekretnina i zgrada će se adekvatno sanirati. Doći će do segmentacije tržišta u centru Zagreba, ovisno o tome koliku su štetu nekretnine pretrpile, te na koji način će se ona sanirati, a ovisno o tome, i do diferencijacije cijena. Ne očekujemo generalni krah tržišta nekretnina u centru Zagrebu. Ta mikrolokacija će uvijek će imati svoju vrijednost, ali cijene će se tek nakon sveobuhvatnije inspekcije, i završetka obnove, moći precizno definirati. Već se pojavljuje određen broj špekulativnih kupaca i agencija koje ih predstavljaju, koji žele po niskim cijenama kupovati uništene ili jako oštećene nekretnine, ali takvih transkacija za sad nema. 
 
Dugoročan najam stambenih nekretnina strancima u Zagrebu:
Ovaj segment tržišta bio je u zastoju u 2. kvartalu 2020. Upiti iz Veleposlanstava i tvrtki koje zapošljavaju strance su porasli u 3. kvartalu, iako u manjem opsegu nego ranijih godina. Najamnine će se morati prilagoditi ako će tržište to zahtijevati tj. ako dođe do korekcije budžeta stranaca radi krize u njihovim državama ili tvrtkama. Ponuda novijih nekretnina je trenutno smanjena radi selidbe zagrepčana iz centra na druge lokacije, zbog oštećenja u njihovim nekretninama. Kriterij ‘novija ili neoštećena nekretnina’ strancima je postao jedan od glavnih prilikom traženja. 

Moji favoriti

Moguće je dodati najviše 12 nakretnina u Favorite, ako želite dodati i ovu nekretninu obrišite neku od već odabranih.

Moji favoriti

Jeste li sigurni da želite ukloniti sve označene nekretnine iz favorita?