Trenutna situacija na tržištu nekretnina

Situacija s COVIDom-19 snažno je utjecala na tržište nekretnina i poslovanje agencija. Iako agencijama za nekretnine nije bio zabranjen rad odlukom Nacionalnog stožera civilne zaštite, priroda posla zahtijeva velik broj direktnih kontakata pa su odgovorne agencije skoro u potpunosti prestale poslovati. Telefonom, mailom ili videopozivom, mogao se odraditi samo manji dio posla posredovanja. S obzirom na epidemiološke mjere, procjenjivati i pokazivati nekretnine, voditi pregovore na sastancima, ići u javnobilježničke urede i banke, i raditi primopredaje, bilo je neprimjereno. Agencijama za nekretnine koje posluju u više županija, poslovanje je dodatno bilo otežano radi ishođenja propusnica. Uz skoro potpunu nemogućnost poslovanja radi epidemioloških mjera, psihološki faktori-strah od zaraze i neizvjesnost-dodatno su negativno utjecali na tržište, broj upita i transakcija. Agencije u svim regijama zabilježile su nagli pad prometa, u nekim slučajevima i 100%. Većina dogovorenih poslova za ožujak i travanj, se otkazala, ili odgodila. Novih upita bilo je malo. Mnoge agencije za nekretnine prijavile su se za Vladine mjere za očuvanje radnih mjesta.

Poslovanje agencija, kao i cijelo društvo, polako se počinje aktivirati. Za sad ne možemo precizno definirati kretanja broja transkacija i cijena, jer će se stvaran utjecaj Coronavirusa na ekonomiju tek utvrditi, ali jasno je da će doći do promjena, tj. do nastavka trendova koji su se uočili i prije pandemije. Već krajem 2019. tržište je bilo dosegnulo vrhunac i dva pokazatelja ukazivala su na potrebu za korekcijom. Prvo: broj transakcija počeo je padati. Npr. u Gradu Zagrebu transakcije stambenim nekretninama pale su 17% u odnosu na 2018. Ovo pokazuje da su neki kupci počeli odgađati kupnju radi manjka cjenovno prihvatljivih proizvoda, i u novogradnji i u starogradnji, ili jednostavno zato što nisu htjeli kupovati na vrhuncu tržišta. S obzirom da su developeri više godina bili većinom fokusirani na gradnju luksuznijih nekretnina, koje je mogao apsorbirati samo mali postotak kupaca s akumuliranim kapitalom iz godina krize, oni koji su zarađivali u turizmu, ili općenito oni veće platežne moći, kupci prosječnih ili nižih primanja nisu si mogli priuštiti kupnju. Ponuda starogradnje je pak na područjima s velikim udjelom turizma-Grad Zagreb, turistička središta po Dalmaciji, Istri i Lici-postala limitirana radi apartmanizacije i fokusa na turističku djelatnost. Manjak ponude za više kategorija kupaca prouzrokovao je pad broja transakcija.
Drugo: tražene cijene nekretnina u starogradnji na svim područjima postale su neosnovano previsoke, i došlo je do povećanja razlike između traženih i realiziranih cijena u transakcijama s prodavateljima koji su zaista željeli prodati, a nisu samo 'čekali priliku'. Previsokim cijenama je pridonosila i činjenica da u Hrvatskoj ne postoji javno dostupan izvor realiziranih cijena, osim na portalu burza-nekretnina.com, pa su prodavatelji cijene formirali uspoređujući se s drugim oglasima na nekretninskim tražilicama, koji predstavljaju želje, a ne realnost. Tražene cijene starogradnje neosnovano su porasle i na lokacijama gdje su se gradile novogradnje, jer prodavatelji nisu shvaćali da njihovi stariji stanovi za renovaciju ne mogu koštati koliko i susjedni u novogradnji. Tržište se moralo ‘ohladiti’ i trebalo je doći do većih razlika u cijenama ovisno o kvaliteti nekretnine, njenom stanju, lokaciji, mikroloaciji, i nizu dodatnih karakteristika koje čine nekretninski proizvod. 

Predviđanja općenito:
Trendovi s korekcijom cijena nekih nekretnina, i padom transkacija, nastavit će se, a brzina kojom će do toga doći, i postotci pada, ovisit će o tome kako će se vrijeme hibernacije tržišta, i buduća epidemiološka situacija, odraziti na ekonomsku. 

Na tržište nekretnina utjecat će niz faktora, čija kretanja trenutno ne možemo precizno predvidjeti. Stopa nezaposlenosti i platežne moći građana, kamatne stope na stambene kredite, kriteriji kreditiranja (neke banke su ih postrožile), tečaj kune i pristup HNB-a (za sad HNB djeluje vrlo smisleno), stanje turističkog sektora, te postotci pada BDP-a (predviđanja o padu do kraja 2020. su loša, a stope ovise o instituciji koja ih objavljuje). Što će lošiji biti pokazatelji, to će biti negativniji utjecaj na broj transakcija i cijene. Poseban problem Hrvatske je ovisnost o turističkom sektoru koji je pogođen pandemijom, a njegov oporavak i rok u kojemu će do toga doći je upitan, i uvelike će ovisiti o epidemiološkoj i ekonomskoj situaciji na našim partnerskim tržištima.

Transakcije:
Nastavljaju se odgođene kupoprodaje, u manjem opsegu u odnosu na prošlu godinu i one uz Subvencije, jer kupci koji su potpisali Ugovore prije situacije s Coronavirusom ne žele gubiti kapare. U Gradu Zagrebu zabilježio se manji broj transkacija u rezidencijalnom najmu radi potresa, onih građana koji su morali napustiti svoje oštećene ili uništene domove u centru. U Lici se bilježi mali porast upita za poljoprivrednim zemljištima.

Rast broja novih upita ovisit će o epidemiološkoj i ekonomskoj situaciji, budućoj strategiji banaka, i općenitoj razini optimizma stanovništva. U područjima s većim udjelom stranih kupaca npr. u Dalmaciji i Istri, broj transkacija ovisit će i o tome kad će se u potpunosti normalizirati međudržavni promet, i kakva će biti epidemiološka i ekonomska situacija u matičnim zemljama. Nadalje, na spomenutim područjima, i u Lici, velik je udio investicija u turistički najam, pa se očekuje da će određeni broj nekretnina iz tog segmenta doći na tržište. Intenzitet će ovisiti između ostalog i o pristupu banaka moratorijima na kredite. Ukoliko će vlasnici imati 'vremena za disanje', neće prodavati svoje nekretnine dokle god će biti aktivnosti u turističkom sektoru, a investicija u nekoj mjeri nositi povrat.

Cijene:
S obzirom da su agencije za nekretnine već najavljivale i očekivale prestanak rasta cijena, i potrebu njihove diferencijacije, do toga će sigurno doći. Stopu i brzinu pada cijena, za sad ne možemo prognozirati, jer se tržište tek počelo pokretati, ali ovisit će o stopi nezaposlenosti, platežnoj moći građana, kamatnim stopama, kriterijima kreditiranja, tečaju kune, stopama pada i oporavka BDP-a, te stanju turističkog sektora u naredna dva do tri kvartala. Znamo da je tržište nekretnina tromo, nakon financijske krize 2008. trebale su godine da se cijene korigiraju a transkacije pokrenu. Nadamo se da ovaj put neće biti tako, jer i uzrok situacije potpuno drugačiji. Kapital nije u potpunosti nestao, a i investitori i prodavatelji su valjda nešto naučili o potrebi za bržom reakcijom. Očekujemo da će prodavatelji uzeti u obzir sve navedene faktore, i prilagoditi svoja očekivanja situaciji. Također se nadamo da će prilikom formiranja cijene uzimati u obzir savjete kvalitetnih agencija za nekretnine koje dugo posluju, i koje su prije trenutne situacije imale veći broj transakcija, pa time i uvid u stvarne i realizirane cijene, a ne mjesecima čekati na prilike koje možda nikad neće doći.
 
Potres:
Situaciju na tržištu u Zagrebu dodatno je zakomplicirao potres. Stvarnu štetu koju je uzrokovao tek ćemo utvrditi, kad veći broj vlasnika obavi detaljne statičke inspekcije. S obzirom na strukturu stanovništva u centru Zagreba, radi koje mnogi vlasnici nemaju višak sredstava za skupe renovacije, činjenicu da u mnogim zgradama ne postoje rezerve u pričuvi, da je nizak broj uplaćenih polica osiguranja u slučaju potresa, i na razinu investicija koje su potrebne da bi se zgrade adekvatno protupotresno osigurale, upitno je koliki broj nekretnina i zgrada će se adekvatno sanirati. Doći će do segmentacije tržišta u centru Zagreba, ovisno o tome koliku su štetu nekretnine pretrpile, te na koji način će se ona sanirati, a ovisno o tome, i do diferencijacije cijena. Ne očekujemo generalni krah tržišta nekretnina u centru Zagrebu. Ta mikrolokacija će uvijek će imati svoju vrijednost, ali cijene će se tek nakon sveobuhvatnije inspekcije, i završetka obnove, moći precizno definirati. Već se pojavljuje određen broj špekulativnih kupaca i agencija koje ih predstavljaju, koji žele po niskim cijenama kupovati uništene ili jako oštećene nekretnine, ali takvih transkacija za sad nema. 
 
Dugoročan najam stambenih nekretnina strancima u Zagrebu:
I ovaj segment tržišta bio je u zastoju. Upiti iz Veleposlanstava i tvrtki koje zapošljavaju strance su najavljeni, ali još uvijek čekamo dolazak većeg broja takvih klijenata. Najamnine će se morati prilagoditi ako će tržište to zahtijevati tj. ako dođe do korekcije budžeta stranaca radi krize u njihovim državama ili tvrtkama. Ponuda novijih nekretnina je trenutno smanjena radi selidbe zagrepčana iz centra na druge lokacije, zbog oštećenja u njihovim nekretninama. Kriterij ‘novija ili neoštećena nekretnina’ strancima je postao jedan od glavnih prilikom traženja. 

Moji favoriti

Moguće je dodati najviše 12 nakretnina u Favorite, ako želite dodati i ovu nekretninu obrišite neku od već odabranih.

Moji favoriti

Jeste li sigurni da želite ukloniti sve označene nekretnine iz favorita?