Zagrebačko tržište nekretnina u '21. i '22.

Cijene i transakcije 

2021. bila je vrlo interesantna godina na tržištu nekretnina. Nakon snažnog utjecaja pandemije u '20., kad agencijama za nekretnine nije bio zabranjen rad, ali kad je većina zabilježila potpuni prestanak aktivnosti i nagli pad prihoda, u '21. su agencije za nekretnine puno manje osjetile negativan utjecaj pandemije. Iako se tržište u ’21. nije oporavilo u broju transakcija, aktivnosti ima, a nekretnine su nastavile biti atraktivna investicija.

Neki trendovi, koji su se bili pojavili i prije pandemije, a koje nije uzrokovala, nastavljaju se. Već krajem '19. i početkom '20., tržište je bilo vrlo zagrijano i pojavila se potreba za korekcijama, primarno traženih cijena na nekim područjima. Trendovi koji su na to ukazivali bili su pad broja transakcija radi manjka priuštivih nekretnina i porast razlike između traženih i realiziranih cijena.

U Gradu Zagrebu, u kojemu je najveći broj transakcija, one stambenim nekretninama, koje su najzastupljenije u ukupnom prometu, već su u ’19. pale 18% u odnosu na '18., te 12% u ’20. u odnosu na ’19. Još čekamo brojke za '21., ali analize vlastitog poslovanja pokazuju da broj transakcija i dalje pada, iako ukupni prihodi, koji su u ’21. bili na razini ’19., rastu. To znači da su kupci i prije pandemije počeli odgađati kupnju, a čine to i dalje, što pripisujemo manjku priuštivih nekretnina, i u novogradnji i u starogradnji. S obzirom da je broj izdanih građevinskih dozvola u ’21. bio skoro upola manji od onog u '06., kad ih je bio izdan najveći broj ikad, i da su developeri u zadnjih par godina većinom bili fokusirani na gradnju luksuznih nekretnina koje može apsorbirati samo mali postotak kupaca s akumuliranim kapitalom ili oni veće platežne moći, mnogi kupci nisu mogli naći odgovarajuću nekretninu. Novogradnja, koja je daleko skuplja od prosjeka, postala im je nedostižna, osim na vrlo rubnim dijelovima grada. Starogradnja je također na mnogim lokacijama, primarno na onima gdje se gradila skupa novogradnja, traženom cijenom sve većem broju kupaca postala preskupa. Manjak ponude nekretnina prihvatljivih cijena, i u starogradnji i u novogradnji, uzrokovao je pad transkacija.

Previsokim traženim cijenama pridonijelo je više faktora. Jedan je površno izvještavanje o cijenama u medijima, radi kojega se stvara dojam da su sve nekretnine 'skupe' i da svima rastu cijene. Ne govori se dovoljno o potrebi za diferencijacijom cijena s obzirom na lokaciju ('kvart', dio grada) i karakteristike nekretnina (starost, stanje, katnost, raspored itd.). Nedovoljno se naglašavaju razlike u cijenama između novogradnje i starogradnje. Novogradnja je poseban segment tržišta, kupuje se ne samo za stanovanje nego i kao investicija, pogotovo u zadnjih par mjeseci kad raste inflacija i najavljuje se porast kamatnih stopa, i ne može niti približno slično koštati kao starogradnja.

Iako je prosječna cijena stana u Zagrebu porasla u '19., '20., i ’21., tome je znatno pridonijela upravo vrlo visoka cijena malog broja stanova u novogradnji, koja jače utječe na prosječne cijene kad pada broj ukupnih transakcija.

Cijene starogradnje u Donjem Gradu par godina su rasle uslijed apartmanizacije, a na drugim lokacijama iz više razloga. Tamo gdje se gradi novogradnja, neopravdano previše porastu i cijene starogradnje. Svugdje su narasle cijene radi subvencija na stambene kredite, za koje je znanstveno dokazano da su utjecale na porast cijena. Faktor koji uvijek utječe na neopravdano visoke cijene je da se formiraju uspoređujući ih s drugima na tražilicama za nekretnine, koje nisu pokazatelj realnog stanja, nego očekivanja vlasnika, koji istovremeno nemaju pristup podacima o realiziranim cijenama. Nažalost, nerealno visokim cijenama nekretnina pridonose i neke agencije za nekretnine, koje vrlo neetičnom praksom garantiraju vlasnicima visoke realizirane cijene, s ciljem uvrštavanja nekretnine u ponudu. Niske kamatne stope su direktno utječu na tržište nekretnina, i dokle god će biti niske, neće manjkati potražnje. 

Još početkom '20. tržište se moralo ‘ohladiti’ i trebalo je doći do većih razlika u cijenama, prvenstveno na osnovi toga nalaze li se nekretnine u novogradnji ili starogradnji, a onda i na osnovi lokacije, mikrolokacije, kvalitete, stanja, rasporeda, katnosti, orijentacije, i nizu dodatnih karakteristika. U '21. nastavila se potrebna za korekcijom traženih cijena nekretnina, a pogotovo stanova u starijim zgradama i na manje atraktivnim lokacijama.

Na svim lokacijama nedostaje novogradnje po prosječnim cijenama, srednje kvalitete, za kojom bi bilo puno potražnje.

Prestanak pada transakcija ovisit će ne samo o segmentaciji cijena prema kriteriju novogradnja-starogradnja i svim ostalima koji definiraju nekretninu, nego, kao i uvijek, o stopi BDP-a, nezaposlenosti, i inflacije, kamatnim stopama, i stanju u turističkom sektoru, iz kojega se par godina generirao velik broj investicija kroz kupnju nekretnina. Velik pad realiziranih cijena ne očekujemo, pogotovo u segmentu luksuzne novogradnje, jer mali broj takvih nekretnina nastavit će nalaziti kupce. Nadamo se da će doći do potrebnih korekcija prilikom formiranja tražene cijene starogradnje, kako bi tržište nastavilo biti aktivno. Bilo bi poželjno da vlasnici uzimaju u obzir savjete kvalitetnih i iskusnih agencija za nekretnine koje dugo posluju i imaju veći broj transakcija, pa time i uvid u stvarne, realizirane cijene i potrebe kupaca.

Potres:

Situaciju na tržištu u Zagrebu nastavljaju komplicirati posljedice potresa i spora obnova. Broj transakcija u Donjem Gradu, u ’20. je pao 43% u odnosu na ’19., a za ’21. još čekamo brojke, ali jasno je da je potres je jako utjecao na tu mikrolokaciju, primarno jer su mnoge nekretnine povučene s tržišta. Obnova i dalje nije sustavno započela pa je upitno koliki broj nekretnina i zgrada će se dovesti u stanje koje bi opravdalo zadržavanje vrijednost koju su imale prije potresa. Dolazi do segmentacije tržišta u centru Zagreba, ovisno o tome koliku su štetu nekretnine pretrpjele, te na koji način će se ona sanirati, a ovisno o tome, i do diferencijacije cijena. Nekretnine (što uključuje i zajedničke dijelove) koje su već obnovljene jer su štete bile kozmetičke, ponovno postaju interesantne određenim kupcima, ali samo ako istovremeno imaju sve ostale karakteristike koje su i prije potresa bile važne-mikrolacija zgrade, bučnost ulice, orijentacija, ima li zgrada lift ili ne, katnost, imovinsko-pravni odnosi, plaćanje pričuve. Bilježimo lagani povratak interesa kupaca za takav 'paket', većinom povratnika, digitalnih nomada, i kupaca koji u trenutku potresa nisu bili na tom području. Realizirane cijene nekretnina (ako se izuzme novogradnja) puno su niže nego što se čini. Ta mikrolokacija će uvijek imati svoju vrijednost, ali cijene će se tek nakon što završi sveobuhvatna obnova moći precizno definirati. Pojavio se određen broj špekulativnih kupaca i agencija koje ih predstavljaju, koji traže uništene ili jako oštećene nekretnine, ali takvih transakcija skoro uopće nema, jer se vlasnici za sad nisu spremni odreći potencijalne vrijednosti svojih nekretnina niti se još uvijek zna što će biti s 'crvenim' zgradama. Bilježimo i mali broj zahtjeva za povećanjem tražene cijena stanova u Donjem Gradu, koje smatramo potpuno neopravdanima.

Dugoročan najam stanova i kuća strancima u Zagrebu:
Ovaj segment tržišta je radi pandemije bio u zastoju do 2. kvartala '20. Upiti iz Veleposlanstava i tvrtki koje zapošljavaju strance porasli su nakon 1. lockdown-a, trend se nastavio i u ’21., iako ih je ukupan broj manji nego prije ’20. Bez obzira na pandemiju, stranci su nastavili dolaziti dugoročno živjeti u Zagreb, ali na taj mikrosegment tržišta dugoročno će utjecati pojam radnog mjesta, te model poslovanja koji će tvrtke dugoročno implementirati. Bilježimo porast upita od digitalnih nomada, ali oni uglavnom unajmljuju nekretnine na maksimalno 6 mj., za što nema dovoljno ponude. Kriterij ‘novija ili neoštećena nekretnina’ strancima je postao jedan od glavnih prilikom traženja. Ponuda nekretnina novije gradnje je trenutno smanjena na svim lokacijama na kojima stranci obično unajmljuju, radi selidbe zagrepčana zbog oštećenja u njihovim stanovima.
 

Moji favoriti

Moguće je dodati najviše 12 nakretnina u Favorite, ako želite dodati i ovu nekretninu obrišite neku od već odabranih.

Moji favoriti

Jeste li sigurni da želite ukloniti sve označene nekretnine iz favorita?