Zagrebačko tržište stambenih nekretnina u '22.
Zadnje dvije godine bile su vrlo interesantne na zagrebačkom tržištu stambenih nekretnina, s puno neočekivanih događaja koji su na njega direktno i indirektno utjecali. Nakon početka pandemije u '20., kad agencijama za nekretnine nije bio zabranjen rad, ali je većina zabilježila potpuni prestanak aktivnosti i nagli pad prihoda, u '21. su agencije za nekretnine puno manje osjetile njen negativan učinak, a u ’22. godini tržište je ponovno bilo vrlo aktivno. Rat u Ukrajini indirektno se odrazio na aktivnost nekretninskog tržišta u Zagrebu radi utjecaja na segment novosagrađenih stanova, uslijed poremećenih lanaca dobave materijala, a direktno zbog smanjene ponude stanova za najam, radi povećanog interesa. Utjecaj potresa, nakon njegovog inicijalnog, doslovnog udara na segment stambenog tržišta u Donjem Gradu, najviše se odrazio na zahtjeve kupaca, pa je statički integritet nekretnine postao jedan od najvažnijih kriterija prilikom kupnje.
Nekretnine su u '22. nastavile biti vrlo tražene, i za stanovanje i kao investicija, radi uvijek prisutnog tradicionalnog pristupa ulaganju hrvatskih građana u nekretnine, koje je bilo intenzivirano radi inflacije, uvođenja Eura i porasta kamatnih stopa na stambene kredite. Tako se nastavio rast prosječnih cijena nekretnina i broj transkacija, sve do kraja '22., kad smo počeli bilježiti usporavanje trendova.
Cijene i transakcije
U Gradu Zagrebu, u kojemu je najveći broj transakcija, one stambenim nekretninama, koje su najzastupljenije u ukupnom prometu, u ’19. su pale 18% u odnosu na '18., 43% u ’20. u odnosu na ’19, a narasle 65% u ’21. u odnosu na '20. Još čekamo sveobuhvatne brojke relevantnih institucija za '22., ali analize vlastitog poslovanja pokazuju da je broj transakcija nastavio rasti do kraja zadnjeg kvartala '22., kad smo zabilježili njegovo usporavanje. Prosječna cijena stanova, koja nam ne daje cjelovitu sliku o situaciji na tržištu nekretnina, u Gradu Zagrebu je u ’22. bila 2.100€ (izvor: Porezna uprava). Međutim, stope rasta prosječnih cijena, koje se stalno spominju u medijima, nije zahvalno promatrati, niti se na njih treba previše oslanjati prilikom analiziranja tržišta. Potreban je puno detaljniji pristup, uzimajući u obzir niz čimbenika.
Prosječne cijene nekretnina i stope njihovog rasta nisu iste na svim lokacijama, niti na svim segmentima tržišta. Tako postoje velike razlike s obzirom na lokaciju ('kvart' tj. dio grada, i atraktivnost mikrolokacije), vrstu nekretnine (nisu jednako narasle cijene stanova i kuća, koje se prodaju po skoro upola nižim cijenama po m2 nego stanovi), i njene karakteristike (starost, stanje, katnost, raspored itd.). Svakako nisu istim stopama rasle cijene novogradnje i rabljenih stanova.
Najviše su porasle cijene novosagrađenih stanova, koji su, osim radi njihovih objektivnih karakteristika, u Zagrebu postali još traženiji od potresa. U segmentu rabljenih stanova moramo razumijeti da se u medijima, kad se izvještava o cijenama, često govori o traženima, što nikako nije mjerodavno. Prodavatelji ih uglavnom temelje na vlastitim očekivanjima, glasinama ('moj susjed je prodao stan za 3.500€/m2') i usporedbom s ostalim traženim cijenama na nekretninskim tražilicama. Prošle godine zabilježili smo porast razilaženja između traženih i realiziranih cijena, što je pokazatelj da su tražene previsoke; niže realizirane prosječne cijene od onih koje se spominju u medijima; i odgađanje kupnje sve većeg broja kupaca prosječne platežne moći. Svakako su i tražene i realizirane cijene nekretnina postale previsoke sve većem broju građana, pa ih se sve manji broj odlučuje na kupnju nekretnina, pogotovo onih koje su neopravdano precijenjene. Priuštivost postaje sve veći problem.
Cijene nekretnina su u zadnjih par godina, pa tako i u ’22., rasle iz više razloga:
1. Nakon dugih godina krize iz 2008./9., akumulirala se potražnja, pogotovo od strane kupaca kojima su rasle plaće, i onih koji zarađuju kroz turističku djelatnost. Potonji su nisko oporezovani kroz paušalne poreze, a rado ulažu u nekretnine u Zagrebu. 2. Manjak ponude u svim segmentima. Oporavak tržišta 2016. dočekali smo bez dovoljno ponude, jer u dugim godinama krize nije bilo kvalitetnih projekata na tržištu i vrlo se malo gradilo. Ni u ’22. nismo imali dovoljan broj novosagrađenih stanova za potrebe tržišta, što nam između ostalog pokazuje broj izdanih građevinskih dozvola, koji je i prošle godine bio skoro upola manji nego na vrhuncu tržišta sredinom dvijetisućitih. U segmentu rabljenih nekretnina, kupci se već godinama suočavaju sa sve većim brojem sub-standardno kvalitetnih i uređenih nekretnina, jer se postojeći stambeni fond nedovoljno obnavlja. Sve manji broj nekretnina koje zadovoljavaju potrebe suvremenih kupaca stvara sve veći nesrazmjer između ponude i potražnje. 3. Godinama su vladale izuzetno niske kamatne stope na kredite i štednju, što je poticalo kupnju i ulaganje u nekretnine. Iako su kamatne stope na kredite i u Hrvatskoj prošle godine porasle, one su još uvijek relativno niske, i svakako niže nego prije 15-tak godina. 4. Inflacija, s kojom smo se počeli suočavati u ’21., nastavila je biti prisutnom u ’22., i još uvijek nije pod kontrolom, a uvijek potiče ulaganje u nekretnine, jer se time čuva vrijednost novca. 5. Skočile su cijene građevinskog materijala uslijed poremećenih lanaca distribucije zbog pandemije i rata u Ukrajini, a nedostatak radne snage, i njen trošak, kronični su problemi građevinskog sektora, koji pridonose rastu cijena novosagrađenih nekretnina. 6. Subvencionirani krediti, tzv. APN, pridonijeli su rastu cijena nekretnina zbog niza svojih manjkavosti. Ročnost mjere poveća potražnju u određenom roku, na tržištu s već nedovoljnom ponudom, što izazove porast cijena nekretnina, koje u periodima kad nema APN-a, ne padnu zbog očekivanja prodavatelja. APN je dostupan samo kreditno sposobnim građanima, kojih je u Hrvatskoj mali broj, pogotovo među mladima. Vidjeli smo da APN većinom koriste kupci koji su već imali namjeru kupiti kreditom, i kupnju si mogu priuštiti, umjesto da se 'pokrenu' druge kategorije kupaca. Iako se subvencionira iznos cijene nekretnine do 1500€/m2, ili ukupno 100.000€, nije limitirana ukupna cijena nekretnine, pa se pokazalo da se subvencije koriste i za kupnju puno skupljih nekretnina. I na kraju, iako je APN navodno namijenjen kupcima prve nekretnine, oni koji je već imaju u vlasništvu, samo izjavom moraju jamčiti da će je prodati unutar dvije godine, što se ne provjerava. 7. Uvođenje Eura, s usporednim strahom od većih kontrola izvora prihoda, kao i porastom cijena, potaknuo je ulaganje u nekretnine.
Stanje na tržištu nekretnina u ’23. ovisit o segmentaciji tržišta i diferencijaciji cijena prema kriteriju novogradnja-starogradnja, još više o svim ostalima koji određuju kvalitetu nekretnine, a najviše o stopama BDP-a, (ne)zaposlenosti, rastu primanja, inflacije, kamata, i stanju u turističkom sektoru, iz kojega se generira velik broj investicijskih kupnji nekretnina. Velik pad cijena ne očekujemo, pogotovo ne onih luksuznih novogradnji, jer mali broj izgrađenih nekretnina u tom segmentu, nastavit će nalaziti kupce. Nadamo se da će doći do potrebnih korekcija prilikom formiranja traženih cijena rabljenih nekretnina, što je potrebno kako bi tržište nastavilo biti aktivnim. Bilo bi poželjno da prodavatelji uzimaju u obzir savjete kvalitetnih i iskusnih agencija za nekretnine koje dugo posluju i imaju veći broj transakcija, pa time i uvid u stvarne, realizirane cijene i potrebe kupaca. Pogotovo je ovo važno za one vlasnike nekretnina koji ih zaista žele prodati, jer smatramo da se 'potrošio' fond kupaca koji su spremni plaćati nerealno visoke cijene rabljenih stanova; jer više neće biti APN-a koji je potaknuo mnoge da kupe preskupe nekretnine; i jer je dovršeno uvođenje Eura, koje je dodatno potaknulo potražnju u ’22.
Najveći problem tržišta postaje manjak priuštivih nekretnina, i u segmentu novogradnje, i u onome rabljenih. Ne može se očekivati od developera da se fokusiraju na razvoj priuštivih nekretnina, bez stimulacije njihovog ulaganja u taj segment kroz porezne olakšice ili neke oblike suradnje s javnim sektorom, npr. ustupanje javnog zemljišta, ili njegovu kupnju po povoljnijim cijenama, olakšice na komunalne doprinose i sl. Priuštivo stanovanje odgovornost je države, tj. jedinica lokalne samouprave, i krajnje je vrijeme da počnemo sustavno i analitično promišljati o modelima koji bi bili primjereni za Hrvatsku. Postoje u skoro svim državama EU-a, ima ih raznih, ali generalno se temelje na javno-privatnim partnerstvima kojima se na tržište puštaju priuštivi stanovi za najam. Postojeći modeli u Hrvatskoj ne postižu cilj veće dostupnosti priuštivog stanovanja ključnim sudionicima razvoja društva.
Potres:
Situaciji na tržištu nekretnina u Zagrebu nastavljaju pridonositi posljedice potresa i spora obnova. Broj transakcija u Donjem Gradu, u ’20. je bio pao 43% u odnosu na ’19., i iako je došlo je do povratka interesa za tom lokacijom u ’22., potres je jako utjecao na situaciju, primarno jer su mnoge nekretnine povučene s tržišta. Obnova i dalje nije sustavno započela pa je upitno koliki broj nekretnina i zgrada će se dovesti u stanje koje bi opravdalo zadržavanje vrijednost koju su imale prije potresa. Dolazi do segmentacije tržišta u centru Zagreba, ovisno o tome koliku su štetu nekretnine pretrpjele, te na koji način će se ona sanirati, a ovisno o tome, i do diferencijacije cijena. Nekretnine (što uključuje i zajedničke dijelove) koje su već obnovljene jer su štete bile ne-statičke, ponovno postaju interesantne određenim kupcima, ali samo ako istovremeno imaju sve ostale karakteristike koje su i prije potresa bile važne-mikrolokacija zgrade, bučnost ulice, orijentacija, ima li zgrada lift ili ne, katnost, čisti imovinsko-pravni odnosi, plaćanje pričuve. Realizirane cijene nekretnina u Donjem Gradu, (ako se izuzme novogradnja) puno su niže nego što se čini i izvještava u medijima. Ta mikrolokacija će uvijek imati svoju vrijednost, ali cijene će se tek nakon što se završi sveobuhvatna obnova moći precizno definirati.
Dugoročan najam stanova i kuća strancima u Zagrebu:
Ovaj segment tržišta je radi pandemije bio u zastoju do 2. kvartala '20. Upiti iz Veleposlanstava i tvrtki koje zapošljavaju strance porasli su nakon 1. lockdown-a, trend se nastavio u ’21. i u ’22., iako ih je ukupan broj manji nego prije ’20. Na ovaj mikro-segment tržišta dugoročno će utjecati pojam radnog mjesta, te model poslovanja koji će tvrtke u nadolazećem razdoblju implementirati.
U ’22. bilježili smo porast upita od digitalnih nomada, ali oni uglavnom unajmljuju nekretnine na maksimalno 6 mj., za što nema dovoljno ponude; od stranih studenata, koji pohađaju programe na engleskom jeziku na nekoliko fakulteta u Zagrebu; i od državljana Ukrajine.
Nekretnine su u '22. nastavile biti vrlo tražene, i za stanovanje i kao investicija, radi uvijek prisutnog tradicionalnog pristupa ulaganju hrvatskih građana u nekretnine, koje je bilo intenzivirano radi inflacije, uvođenja Eura i porasta kamatnih stopa na stambene kredite. Tako se nastavio rast prosječnih cijena nekretnina i broj transkacija, sve do kraja '22., kad smo počeli bilježiti usporavanje trendova.
Cijene i transakcije
U Gradu Zagrebu, u kojemu je najveći broj transakcija, one stambenim nekretninama, koje su najzastupljenije u ukupnom prometu, u ’19. su pale 18% u odnosu na '18., 43% u ’20. u odnosu na ’19, a narasle 65% u ’21. u odnosu na '20. Još čekamo sveobuhvatne brojke relevantnih institucija za '22., ali analize vlastitog poslovanja pokazuju da je broj transakcija nastavio rasti do kraja zadnjeg kvartala '22., kad smo zabilježili njegovo usporavanje. Prosječna cijena stanova, koja nam ne daje cjelovitu sliku o situaciji na tržištu nekretnina, u Gradu Zagrebu je u ’22. bila 2.100€ (izvor: Porezna uprava). Međutim, stope rasta prosječnih cijena, koje se stalno spominju u medijima, nije zahvalno promatrati, niti se na njih treba previše oslanjati prilikom analiziranja tržišta. Potreban je puno detaljniji pristup, uzimajući u obzir niz čimbenika.
Prosječne cijene nekretnina i stope njihovog rasta nisu iste na svim lokacijama, niti na svim segmentima tržišta. Tako postoje velike razlike s obzirom na lokaciju ('kvart' tj. dio grada, i atraktivnost mikrolokacije), vrstu nekretnine (nisu jednako narasle cijene stanova i kuća, koje se prodaju po skoro upola nižim cijenama po m2 nego stanovi), i njene karakteristike (starost, stanje, katnost, raspored itd.). Svakako nisu istim stopama rasle cijene novogradnje i rabljenih stanova.
Najviše su porasle cijene novosagrađenih stanova, koji su, osim radi njihovih objektivnih karakteristika, u Zagrebu postali još traženiji od potresa. U segmentu rabljenih stanova moramo razumijeti da se u medijima, kad se izvještava o cijenama, često govori o traženima, što nikako nije mjerodavno. Prodavatelji ih uglavnom temelje na vlastitim očekivanjima, glasinama ('moj susjed je prodao stan za 3.500€/m2') i usporedbom s ostalim traženim cijenama na nekretninskim tražilicama. Prošle godine zabilježili smo porast razilaženja između traženih i realiziranih cijena, što je pokazatelj da su tražene previsoke; niže realizirane prosječne cijene od onih koje se spominju u medijima; i odgađanje kupnje sve većeg broja kupaca prosječne platežne moći. Svakako su i tražene i realizirane cijene nekretnina postale previsoke sve većem broju građana, pa ih se sve manji broj odlučuje na kupnju nekretnina, pogotovo onih koje su neopravdano precijenjene. Priuštivost postaje sve veći problem.
Cijene nekretnina su u zadnjih par godina, pa tako i u ’22., rasle iz više razloga:
1. Nakon dugih godina krize iz 2008./9., akumulirala se potražnja, pogotovo od strane kupaca kojima su rasle plaće, i onih koji zarađuju kroz turističku djelatnost. Potonji su nisko oporezovani kroz paušalne poreze, a rado ulažu u nekretnine u Zagrebu. 2. Manjak ponude u svim segmentima. Oporavak tržišta 2016. dočekali smo bez dovoljno ponude, jer u dugim godinama krize nije bilo kvalitetnih projekata na tržištu i vrlo se malo gradilo. Ni u ’22. nismo imali dovoljan broj novosagrađenih stanova za potrebe tržišta, što nam između ostalog pokazuje broj izdanih građevinskih dozvola, koji je i prošle godine bio skoro upola manji nego na vrhuncu tržišta sredinom dvijetisućitih. U segmentu rabljenih nekretnina, kupci se već godinama suočavaju sa sve većim brojem sub-standardno kvalitetnih i uređenih nekretnina, jer se postojeći stambeni fond nedovoljno obnavlja. Sve manji broj nekretnina koje zadovoljavaju potrebe suvremenih kupaca stvara sve veći nesrazmjer između ponude i potražnje. 3. Godinama su vladale izuzetno niske kamatne stope na kredite i štednju, što je poticalo kupnju i ulaganje u nekretnine. Iako su kamatne stope na kredite i u Hrvatskoj prošle godine porasle, one su još uvijek relativno niske, i svakako niže nego prije 15-tak godina. 4. Inflacija, s kojom smo se počeli suočavati u ’21., nastavila je biti prisutnom u ’22., i još uvijek nije pod kontrolom, a uvijek potiče ulaganje u nekretnine, jer se time čuva vrijednost novca. 5. Skočile su cijene građevinskog materijala uslijed poremećenih lanaca distribucije zbog pandemije i rata u Ukrajini, a nedostatak radne snage, i njen trošak, kronični su problemi građevinskog sektora, koji pridonose rastu cijena novosagrađenih nekretnina. 6. Subvencionirani krediti, tzv. APN, pridonijeli su rastu cijena nekretnina zbog niza svojih manjkavosti. Ročnost mjere poveća potražnju u određenom roku, na tržištu s već nedovoljnom ponudom, što izazove porast cijena nekretnina, koje u periodima kad nema APN-a, ne padnu zbog očekivanja prodavatelja. APN je dostupan samo kreditno sposobnim građanima, kojih je u Hrvatskoj mali broj, pogotovo među mladima. Vidjeli smo da APN većinom koriste kupci koji su već imali namjeru kupiti kreditom, i kupnju si mogu priuštiti, umjesto da se 'pokrenu' druge kategorije kupaca. Iako se subvencionira iznos cijene nekretnine do 1500€/m2, ili ukupno 100.000€, nije limitirana ukupna cijena nekretnine, pa se pokazalo da se subvencije koriste i za kupnju puno skupljih nekretnina. I na kraju, iako je APN navodno namijenjen kupcima prve nekretnine, oni koji je već imaju u vlasništvu, samo izjavom moraju jamčiti da će je prodati unutar dvije godine, što se ne provjerava. 7. Uvođenje Eura, s usporednim strahom od većih kontrola izvora prihoda, kao i porastom cijena, potaknuo je ulaganje u nekretnine.
Stanje na tržištu nekretnina u ’23. ovisit o segmentaciji tržišta i diferencijaciji cijena prema kriteriju novogradnja-starogradnja, još više o svim ostalima koji određuju kvalitetu nekretnine, a najviše o stopama BDP-a, (ne)zaposlenosti, rastu primanja, inflacije, kamata, i stanju u turističkom sektoru, iz kojega se generira velik broj investicijskih kupnji nekretnina. Velik pad cijena ne očekujemo, pogotovo ne onih luksuznih novogradnji, jer mali broj izgrađenih nekretnina u tom segmentu, nastavit će nalaziti kupce. Nadamo se da će doći do potrebnih korekcija prilikom formiranja traženih cijena rabljenih nekretnina, što je potrebno kako bi tržište nastavilo biti aktivnim. Bilo bi poželjno da prodavatelji uzimaju u obzir savjete kvalitetnih i iskusnih agencija za nekretnine koje dugo posluju i imaju veći broj transakcija, pa time i uvid u stvarne, realizirane cijene i potrebe kupaca. Pogotovo je ovo važno za one vlasnike nekretnina koji ih zaista žele prodati, jer smatramo da se 'potrošio' fond kupaca koji su spremni plaćati nerealno visoke cijene rabljenih stanova; jer više neće biti APN-a koji je potaknuo mnoge da kupe preskupe nekretnine; i jer je dovršeno uvođenje Eura, koje je dodatno potaknulo potražnju u ’22.
Najveći problem tržišta postaje manjak priuštivih nekretnina, i u segmentu novogradnje, i u onome rabljenih. Ne može se očekivati od developera da se fokusiraju na razvoj priuštivih nekretnina, bez stimulacije njihovog ulaganja u taj segment kroz porezne olakšice ili neke oblike suradnje s javnim sektorom, npr. ustupanje javnog zemljišta, ili njegovu kupnju po povoljnijim cijenama, olakšice na komunalne doprinose i sl. Priuštivo stanovanje odgovornost je države, tj. jedinica lokalne samouprave, i krajnje je vrijeme da počnemo sustavno i analitično promišljati o modelima koji bi bili primjereni za Hrvatsku. Postoje u skoro svim državama EU-a, ima ih raznih, ali generalno se temelje na javno-privatnim partnerstvima kojima se na tržište puštaju priuštivi stanovi za najam. Postojeći modeli u Hrvatskoj ne postižu cilj veće dostupnosti priuštivog stanovanja ključnim sudionicima razvoja društva.
Potres:
Situaciji na tržištu nekretnina u Zagrebu nastavljaju pridonositi posljedice potresa i spora obnova. Broj transakcija u Donjem Gradu, u ’20. je bio pao 43% u odnosu na ’19., i iako je došlo je do povratka interesa za tom lokacijom u ’22., potres je jako utjecao na situaciju, primarno jer su mnoge nekretnine povučene s tržišta. Obnova i dalje nije sustavno započela pa je upitno koliki broj nekretnina i zgrada će se dovesti u stanje koje bi opravdalo zadržavanje vrijednost koju su imale prije potresa. Dolazi do segmentacije tržišta u centru Zagreba, ovisno o tome koliku su štetu nekretnine pretrpjele, te na koji način će se ona sanirati, a ovisno o tome, i do diferencijacije cijena. Nekretnine (što uključuje i zajedničke dijelove) koje su već obnovljene jer su štete bile ne-statičke, ponovno postaju interesantne određenim kupcima, ali samo ako istovremeno imaju sve ostale karakteristike koje su i prije potresa bile važne-mikrolokacija zgrade, bučnost ulice, orijentacija, ima li zgrada lift ili ne, katnost, čisti imovinsko-pravni odnosi, plaćanje pričuve. Realizirane cijene nekretnina u Donjem Gradu, (ako se izuzme novogradnja) puno su niže nego što se čini i izvještava u medijima. Ta mikrolokacija će uvijek imati svoju vrijednost, ali cijene će se tek nakon što se završi sveobuhvatna obnova moći precizno definirati.
Dugoročan najam stanova i kuća strancima u Zagrebu:
Ovaj segment tržišta je radi pandemije bio u zastoju do 2. kvartala '20. Upiti iz Veleposlanstava i tvrtki koje zapošljavaju strance porasli su nakon 1. lockdown-a, trend se nastavio u ’21. i u ’22., iako ih je ukupan broj manji nego prije ’20. Na ovaj mikro-segment tržišta dugoročno će utjecati pojam radnog mjesta, te model poslovanja koji će tvrtke u nadolazećem razdoblju implementirati.
U ’22. bilježili smo porast upita od digitalnih nomada, ali oni uglavnom unajmljuju nekretnine na maksimalno 6 mj., za što nema dovoljno ponude; od stranih studenata, koji pohađaju programe na engleskom jeziku na nekoliko fakulteta u Zagrebu; i od državljana Ukrajine.